|
Das Mietrecht - Referat
Auf den folgenden Seiten wird vor allem auf das Mietrecht aus der Sicht des Mieters eingegangen, da ein so umfassendes Thema unmöglich auf 20 Seiten zusammengefasst werden kann.
Was ist Miete ?
Miete ist die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Entgelt.
Das Entgelt wird auch als Mietzins bezeichnet.
Wenn der Mieter den Mietzins bezahlt hat er das Recht die Sache (zB. Wohnung) zu nutzen.
Mietrechtsgesetz
Das Mietrechtsgesetz (oder kurz mit MRG bezeichnet) ist grundsätzlich da, um dem Mieter umfassenden Schutz zu bieten.
Das Mietrechtsgesetz gilt aber nicht überall zur Gänze sondern wird grundsätzlich in drei verschiedene Anwendungsfälle unterteilt.
Diese sind:
• Volle Anwendung
• Teilweise Anwendung
• Keine Anwendung
Volle Anwendung
Mieter die in Mietwohnungen wohnen, auf die die volle Anwendung des Mietrechtsgesetzes wirkt, sind am besten geschützt, weil in diesen Wohnungen sämtliche Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes auf das Mietverhältnis anzuwenden sind.
Einer der folgenden Punkte muss erfüllt werden, um der vollen Anwendung des Mietrechtsgesetzes zu unterliegen:
 Vor dem 1.Juli 1953 errichtete Mietwohnungen in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen
 Vor dem 9.Mai 1945 errichtete, vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden mit mehr als zwei Mietwohnungen
 Wohnungen in geförderten, errichteten Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen
Teilweise Anwendung
Wie der Name schon sagt, gelten für diese Wohnungen nur einige Regeln des MRG. Natürlich müssen hier einige relevante und grundlegende Bestimmungen über den Abschluss von Zeitverträgen, den Kündigungsschutz oder das Eintrittsrecht nach dem Tod des Mieters in einen Mietvertrag nicht fehlen. Regeln über den Umfang der Betriebskosten oder der Höhe des Mietzinses sind hier hingegen nicht anzuwenden. Wie in jedem Fall sollte man als Mieter jedoch unbedingt den Vertrag von einer rechtlich kompetenten Person prüfen lasse, bevor man ihn unterschreibt.
Für Wohnungen mit auf die nur eine teilweise Anwendung des MRG gilt müssen einen der folgenden Punkte erfüllen:
 Mietgegenstände in Gebäuden, die errichtet wurden, nachdem sie eine Baubewilligung ohne Wohnbauförderung nach dem 30.Juni 1953 erteilt bekamen.
 Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die errichtet wurden, nachdem sie eine Baubewilligung nach dem 8.Mai 1945 erteilt bekamen.
 Mietverhältnisse über Dachwohnungen bzw. über erst auszubauende Dachbodenräumlichkeiten die nach 31.Dezember 2001 neu errichtete wurden.
 Durch einen Zubau neu geschaffene Mietgegenstände, die wegen einer nach dem 30.September 2006 erteilten Baubewilligung neu erschaffen wurden.
Keine Anwendung
Mietobjekte, für die keine Anwendung des MRG zutrifft unterliegen lediglich den sehr allgemein gehaltenen Vorschriften des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (AGB). Aus diesem Grund vereinbaren Vermieter und Mieter Details meist erst im Mietvertrag. Folge dessen ist es hier besonders empfehlenswert die Verträge genau zu prüfen, da man sich hier auf die speziellen Schutzvorschriften des MRG eben nicht verlassen kann
Folgende Mietobjekte unterliegen keiner Anwendung des Mietrechtsgesetzes:
 Lehrlings-, Leigen-, Seniorenheime oder Schüler- bzw. Studentenheime
 Werks-, Dienst- oder Naturalwohnungen
 Ferienwohnungen
 Beruflich bedingt in Anspruch genommene und auf maximal sechs Monate befristete Mietverträge über Zweitwohnungen und Geschäftsräumlichkeiten
Unterschied zwischen Hauptmiete und Untermiete
Von Hauptmiete spricht man, wenn der Vermieter der Eigentümer der Liegenschaft ist, er der Fruchtgenussberechtigte ist, er der Wohnungseigentumsbewerber ist oder er der Mieter eines ganzen Hauses ist.
Von Untermiete spricht man, wenn man als Mieter den Mietvertrag nicht mit dem Hausbesitzer sondern mit einem Mieter eingeht.
Wichtig ist, das für den Untermieter der gleiche Kündigungsschutz gilt, wie für den Hauptmieter.
Wann kann der Hauptmieter seine Wohnung untermieten?
Es ist in nahezu jeden Mietvertrag vereinbart, dass Untervermietung ein Kündigungsgrund ist. In der Praxis kann dieser aber nur gekündigt werden, wenn folgende Fälle auftreten:
• wenn der Hauptmieter die ganze Wohnung oder das ganze Haus vermietet
• wenn der Zinssatz vom Hauptmieter an den Untermieter erheblich größer ist, als der Zinssatz den der Untermieter zahlt
• die Anzahl der Bewohner dar die Anzahl der Wohnräume nicht überschreiten
Wenn diese Punkte nicht zutreffen, kann der Mietvertrag zum Hauptmieter nicht aufgelöst werden.
Mietvertrag
Mietvertrag sind auch dann gültig, wenn diese mündlich abgeschlossen werden. Es hängt also nicht davon ab, ob er mündlich oder schriftlich ist.
Somit können auch mündliche Verträge nur unter Einhaltung der Kündigungsfristen gekündigt werden.
Der Vorteil eines mündlichen Mietvertrages liegt eindeutig beim Mieter, da dieser Vertrag unbefristet ist.
Im Mietvertrag ist normalerweise der Mietzins, der Vermieter und der Mieter eingetragen.
Hausordnung
In der Hausordnung sind alle Verhaltensformen für ein Haus oder eine Wohnung festgelegt.
Mietrechtsabtretung
Wenn ein Mieter bei einer Wohnung auszieht, kann ein naher Angehöriger diese übernehmen.
Dies funktioniert aber nur, wenn das Verwandtschaftsverhältnis in erster Linie ist (Geschwister, Eltern, Kinder) und Ehegatten.
Außerdem muss der bisherige Mieter die Wohnung verlassen.
Der Vermieter muss in diesem Fall nicht zustimmen und der normale Mietvertrag läuft weiter.
Mietrechtseintritt
Mietvertrag wird nicht durch den Tod aufgelöst, weder wenn der Mieter, noch wenn der Vermieter stirbt.
Wenn der Mieter stirbt, geht der Mietvertrag automatisch weiter zum Erben.
Der Erbe hat jedoch die Möglichkeit, den Mietvertrag aufzulösen. Diese Möglichkeit hat der Vermieter nicht.
Mietzins bei Mietrechtsabtretung bzw. Mietrechtseintritt
Für den nachfolgenden Mieter muss der Mietzinssatz gleich bleiben.
Mietrecht im Scheidungsfall
Wenn eine Wohnung zB. vom Mann gemietet wird, kann im Falle einer Scheidung auch die Frau die Wohnung beanspruchen.
Dieser Antrag wird dann von einem Gericht geprüft und wird bewertet.
Das Gericht kann dann bestimmen, wem die Wohnung zusteht.
Auch wenn sich beide (EX-)Ehepartner einig sind, muss ein Antrag vor Gericht eingebracht werden.
Es ist nicht relevant ob das Mietverhältnis das MRG fällt.
Einzige Einschränkungen sind Dienstwohnungen.
Anfangskosten
Zu den Anfangskosten gehören die Ablöse, Investitionsersatz, Mietzinsvorauszahlung, Kaution, Vergebührungskosten, Mietvertragserrichtungskosten.
Ablöse
Unter Ablöse versteht man eine einmalige Zahlung. Diese Ablösen sind jedoch oft ungültig und auch vom Preis überhöht.
Verbotene Ablösen
Nicht erlaubt sind Ablösen, wenn dafür keine Leistung geboten wird und die Zahlung nur erfolgt, um die Wohnung überhaupt zu bekommen. Solche Zahlungen können innerhalb von zehn Jahren zurückgefordert werden.
Berechtigte Investitionsablösen
Unter berechtigten Investition ablösen unterscheidet man zwischen an den Vermieter zu zahlende Investitionsablösen und an der Vormieter zu zahlende Investitionsablösen.
An den Vermieter zu zahlende Investitionsablösen
Nur wenn der Vermieter dem ausziehenden Mieter dessen Investitionen tatsächlich abgegolten hat, darf er diesen Betrag vom nachfolgenden Mieter verlangen. Diese Investitionen des ausziehenden Mieters müssen dann aber bei der Berechnung des zulässigen Mietzinses außer Betracht bleiben. Für seine eigenen Investitionen erhält der Vermieter keine Ablöse. Dafür kann er aber eventuell vom neuen Mieter eine entsprechend höhere Miete verlangen.
An den Vormieter zu zahlende Investitionsablösen
Der Vormieter kann einen Nachmieter vorschlagen. Der Vermieter muss dies aber zu stimmen. Wenn der Vermieter diesen zustimmt und der Vormieter mit dem Nachmieter über Möbel und weiter Investitionen in der Wohnung spricht kommt es zu einer Investitionsablöse.
Es darf für Möbel und Investitionen nur den Zeitwert verlangen. Alles was darüber hinaus geht sind versteckte, verbotenen Ablösen.
Mietzinsvorauszahlungen
Die Mietzinsvorauszahlung ist nur dann möglich, wenn diese im Vertrag fixiert wird.
Man könnte sich z.B. einigen, dass man die Miete für die nächsten 2 Jahre auf einmal zahlt.
Kaution
Die Kaution wird meistens vor dem ersten Bezug bezahlt. Sie dient dem Vermieter dazu Geld zu haben, wenn ein Schaden auftritt. Wenn nach Auflösung der Vertrages der Mieter ohne Schaden die Wohnung verlässt, muss die Kaution zurückgezahlt werden.
Der Vermieter hat die Pflicht, das Geld auf ein Sparbuch mit positiven zu legen.
Ein gutes Mittel, wie man absichert, dass man seine Kaution zurückbekommt ist, indem man vor dem Einzug Fotos macht, wie der Zustand der Wohnung war.
Der Mieter muss die Wohnung in dem Zustand zurückzustellen, in welchem er die Wohnung angemietet hat.
Der Mieter kann vom Vermieter auch die Zinsen der Kaution zurückverlangen.
Vergebührungskosten
Für schriftliche Mietverträge müssen Gebühren bezahlt werden. Diese müssen vom Mieter und vom Vermieter bezahlt werden.
Die Gebühr muss der Vermieter selbst berechnen
Ein Beispiel für eine Wohnung, wo der Mietvertrag länger als 3 läuft:
 
Bei Mietverträgen über Wohnungen, die auf weniger als 3 Jahre abgeschlossen werden, beträgt die Gebühr ein Prozent des Bruttomietzinses der gesamten Vertragsdauer.
Kosten zum errichten des Vertrages
Dieses Geld bekommt der Vermieter für das, dass er den Mietvertrag schreibt.
Es gibt keine Gesetz für die Kosten. Sie können selbst verhandelt werden.
Mietzins
Der setzt sich aus folgenden vier Punkten zusammen:
• Hauptmietzins
• Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben wie z.B. Müllabfuhr
• Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
• Mehrwertsteuer in der Höhe von 10 Prozent
• Anteile für besondere Aufwendungen (Aufzug)
Pauschalmietzins
Enthält alle oben aufgezählten Punkte, aber nicht aufgeschlüsselt.
Die Pauschale hat für den Mieter den Vorteil, dass der Vermieter allfällige
Betriebskostenerhöhungen dem Mieter nicht weiterverrechnen darf. Der Vermieter darf den Pauschalmietzins überhaupt nur aufgrund einer zulässigen Wertsicherungsvereinbarung erhöhen
 
Ausstattungskategorien
Für die Ausstattung der Wohnung gibt es vier Kategorien.
Die Einordnung ist auch für den Mietzins erforderlich.
Ausstattungskategorie A: Wohnung mit mindestens 30 m2 Nutzfläche. Mindestausstattung: Zimmer, Küche/Kochnische, Vorraum, WC, Duschen, Heizung, warmes Wasser
Ausstattungskategorie B: eine Wohnung in brauchbarem Zustand. Mindestausstattung: Zimmer, Küche/Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit.
Ausstattungskategorie C: eine Wohnung in brauchbarem Zustand, die zumindest über eine Wasserentnahmestelle und ein WC im Inneren verfügt.
Ausstattungskategorie D:eine Wohnung, die entweder über kein WC oder keine Wasserentnahmestelle im Inneren verfügt.
Richtwertmietzins
Diese Richtlinien beziehen sich auf eine Wohnung der Ausstattungskategorie A in durchschnittlicher Lage - kurze auf eine durchschnittliche Wohnung.
Diese Richtwerte sind vom Stand 1.4.2014
Ein Richtwert kann sich erhöhen oder vermindern.
Einige Beispiele für Zuschläge oder Abstriche sind:
• Lage der Wohnung
• Ausstattung der Wohnung - zB Balkon
• Gemeinschaftsräumen (Sport, Garten)
• Lage des Hauses
• Erhaltungszustand des Hauses
Mietzins bei förderungsrechtlichen Bestimmungen
Wenn eine Haus mit Fördergeldern gebaut wird und somit einen hohen Mietzins wegen des neues hätte, kann es sein, dass es eine Obergrenze des Mietzinses gibt.
 
Untermietzins
Bei einer Untervermietung darf der Untermietzins mehr als 50 Prozent der vom Untervermieter zu zahlenden Miete überschreiten.
Untermietzins laut MRG darf sich zusammenstellen aus:
• höchstens 150 Prozent des zulässigen Hauptmietzinses
• Geld für Einrichtungsgegenstände
• Mehrwertsteuer
• Betriebskosten
Bei einem befristeten Untermietvertrages vermindert sich der höchstzulässige Untermietzins um 25 Prozent.
Mietzinsminderungsanspruch
Wenn eine Wohnung mangelhaft ist, muss er nicht mehr Zahlen.
Ausgeschlossen von der Zinsbefreiung sind:
• wenn der Mieter die Mängel akzeptiert
• wenn der Mangel durch den Mieter entstanden ist
• wenn der Mieter den Vermieter an der Mangelbehebung hindert
In den meisten Fällen wird dann nur ein Teil des Mietzinses bezahlt.
Mietzinserhöhung bei laufenden Verträgen
Eine Erhöhung des Mietzinses kann der Vermieter bei laufenden Verträge nur dann vornehmen, wenn der der Vermieter mit dem Mieter eine ausdrückliche Wertsicherungsvereinbarung getroffen hat.
Es gibt zwei Arten von Wertsicherung:
• Kategoriemietzins
Wenn der Verbraucherpreisindex um mehr als 5 Prozent steigt, werden die Kategoriemietzinsen angepasst.
• Richtwertmietzins
Der Richtwertzins wird jährlich mit dem Verbraucherpreisindex angepasst.
In der Praxis hilft als Grundlage meist der Verbraucherpreisindex.
Betriebskosten
Allgemeine Betriebskosten dürfen vom Vermieter auf den Mieter weiterverrechnet werden.
Zu diesen gehören:
- Wasserkosten - Abwasserkosten
- Unratabfuhr - Rauchfangkehrung
- Schädlingsbekämpfung - Beleuchtung der allg. Teile des Hauses
- Feuerversicherung - Hausbesorger-& Hausbetreuungskosten
- Verwaltungskosten - Versicherung gegen andere Schäden
- Verwaltungskosten - Kosten für Gemeinschaftsanlagen
- Öffentliche Abgaben - Haftpflicht- und
Leitungswasserschadenversicherung
Befristete Mietverträge
Im Gegenteil zu unbefristeten Mietverträgen, welche schriftlich oder mündlich vereinbart werden können, müssen befristete Mietverträge schriftlich vereinbart werden, da mündliche Vereinbarungen hier als ungültig gelten. Prinzipiell ist keine Kündigung nötig, nachdem der Zeitraum eines wirksam befristeten Mietvertrags abgelaufen ist. Etwaige „Verlängerungsmöglichkeiten“ die in einem solchen Vertrag festgesetzt wurden, sind für einen Mieter wertlos, da diese nicht verpflichtend sind. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit muss der Mieter mit dem Vermieter trotzdem über eine Vertragsverlängerung verhandeln. Sollte der Fall auftreten, dass der Vermieter den Mietvertrag nicht verlängern will muss der Mieter ausziehen.
Optionsrecht
Immer häufiger begründen Vermieter einen eher auf kurzen Zeitraum befristeten Mietvertrag damit, dass man das Mietverhältnis erst einstufen möchte und wenn alles ordnungsgemäß abläuft (pünktliche Miete usw.) wird der Mietvertrag verlängert oder in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt. Der Mieter kann sich in solchen Fällen entsprechend schützen, indem er sich ein Optionsrecht im Mietvertrag sichert.
Beispiel: Das Mietverhältnis auf eine Laufzeit von 2 Jahren festgelegt. Es beginnt am 15.6.2010 und endet am 15.6.2012 ohne dass es einer Aufkündigung bedarf. Sollte der Mieter während dieser Laufzeit des Mietverhältnisses nie länger als 7 Tage mit den monatlichen Mietzahlungen im Verzug sein und vom Mietgegenstand keinen nachteiligen Gebrauch machen, so steht es dem Mieter nach Ablauf dieser 2 Jahre rechtlich zu, diesen Mietvertrag mittels einseitiger Erklärung um weitere 2 Jahre zu verlängern bzw. diesen Mietvertrag in einen unbefristeten Mietvertrag umzuwandeln.
Befristungsvorschriften für Wohnungen
Für alle befristeten Wohnungsmietverträge, die nach dem 1.Juli 2000
abgeschlossen wurden gelten für Haupt- bzw. Untermiete und auch für Mietgegenstände in einem Haus mit höchsten zwei selbstständigen Wohnungen als auch in Neubau- oder Altbaueigentumswohnungen folgende Vorschriften:
• Der Mietvertrag, ebenfalls wie Verlängerungen bzw. Erneuerungen dieses Mietvertrags, muss eine Vertragsdauer haben, die mindestens drei Jahre beträgt.
• Eine nach obenhin zeitliche Begrenzung gibt für den Mietvertrag gibt es nicht, somit kann ein Mietvertrag auf eine beliebige Dauer abgeschlossen werden, sofern die Mindestdauer von drei Jahren eingehalten wird.
• Nach einem Jahr und Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist hat der Mieter das Recht den Mietvertrag aufzukündigen. Der letzte Tag im Monat wird immer als Kündigungstermin festgelegt, somit ist der Mieter also maximal 16 Monate an die Wohnung gebunden. Im Falle einer Verlängerung beginnt die Jahresfrist wieder vom Neuen zu laufen.
Befristungsvorschriften für andere Mietobjekte
Diese Mietobjekte dürfen seit dem 1. Juli 2000 mit einer völlig beliebig befristeten Vertragsdauer vermietet werden. Es existiert also weder ein Vertragsdauerminimum noch ein Vertragsdauermaximum. Mithilfe dieser Regelungen wird es ermöglich befristete Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, Ateliers, Lagerräumlichkeiten, Büros etc. rechtswirksam auch auf eine kürzere Vertragsdauer als auf drei Jahre abzuschließen.
Bei diesen Mietobjekten hat der Mieter kein gesetzliches Kündigungsrecht. Ausschließlich im Falle einer solchen Möglichkeit im Mietvertrag wird es dem Mieter erlaubt diesen vor Ablauf der Vertragsdauer zu kündigen. Trifft der Vermieter mit dem Mieter keine Kündigungsvereinbarung, ist er auf die volle Vertragsdauer an den Mietvertrag gebunden. Wenn beispielsweise ein Mietobjekt vorwiegend als Geschäftsfläche angemietet wird, es aber auch untergeordnet zu Wohnzwecken verwendet wird, so ist darauf zu achten, dass unbedingt ein vorzeitiges Kündigungsrecht im Vertrag vereinbart wird.
Über die Mietgegenstände in einem Haus mit mehr als zwei selbstständigen Geschäftsräumlichkeiten oder Wohnungen können seit dem 1. Jänner 2002 auf beliebige Zeit abgeschlossen werden. Der Mieter kann befristete Mietverhältnisse nicht mehr vor Ablauf der Vertragsdauer kündigen, außer es wird im Mietvertrag ein Kündigungsrecht vereinbart.
Rechte und Pflichten des Mieters
Rechte des Mieters
Unter Mitbestimmung sind sowohl Informations- und Kontrollrechte, als auch
Mitentscheidungs- und Durchsetzungsmöglichkeiten gemeint.
Mitbestimmung bei der Erhaltung des Hauses
Der Vermieter unterliegt der so genannten Erhaltungspflicht. Diese Erhaltungspflicht bedeutet, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, das Gebäude in brauchbarem, ortsüblichem Zustand zu erhalten und umfasst folgende Punkte:
• Die allgemeinen Teile des Hauses: Dach, Fassade, Mauern, Außentüren, Außenfenster, Stiegenhaus, Ver- und Entsorgungsleitungen, Hausbesorgerdienstwohnung und Rauchfänge
• Gemeinschaftsanlagen wie Zentralheizung, Aufzug, Gegensprechanlage
• Neuerrichtungen oder Änderungen, die durch Verwaltungsvorschriften aufgetragen werden, z.B. der Anschluss an das Kanalnetz oder an eine Wasserleitung
• Installation von Wärmezählern, oder die Durchführung von Wärmemaßnahmen am Gebäude
Der Vermieter kann bei Wohnungen, die dem MRG zur Gänze unterliegen, die Erhaltungspflicht nicht im vornherein auf den Mieter übertragen. Obwohl genau solche Vereinbarungen in Mietverträgen immer häufiger vorkommen, sind diese nicht zulässig und somit für den Mieter nicht beachtlich.
Sollte der Fall vorkommen, dass der Vermieter der Erhaltungspflicht nicht nachkommen, so kann jeder einzelne Mieter diese rechtlich durchsetzen.
Mitbestimmung bei der Verbesserung des Hauses
Nicht nur zur Erhaltung, sondern auch zur Verbesserung des Hauses unter bestimmten Voraussetzungen ist der Vermieter verpflichtet. Voraussetzungen für Verbesserungen sind, dass die Verbesserungen sinnvoll bzw. zweckmäßig sind und eine Finanzierung der Verbesserungen gewährleistet wird.
Zu nützlichen Investitionen zählen:
• Die Neuerrichtung oder Umgestaltung von Wasserleitungen, Lichtleitungen, Kanal, Gasleitungen, Sanitäranlagen, Zentralheizung
• Die Neuerrichtung und Umgestaltung von Gemeinschaftsanlagen, wie Waschküche, Aufzug, Schutzräume oder Gegensprechanlage
• Schalldämmende Maßnahmen
• Die Errichtung eines Fernwärmeanschlusses
• Die Installation einer Wasserentnahmestelle oder einer Toilette in einer Wohnung oder die Zusammenlegung mehrerer Wohnungen.
Nützliche Verbesserungen in einer vermieteten Wohnung dürfen ausschließlich vorgenommen werden, wenn der Mieter zustimmt.
Recht des Mieters zur Veränderung der Wohnung
Der Mieter ist berechtigt, die Wohnung unter bestimmten Voraussetzung zu verändern. Im Gegensatz zu unwesentliche Veränderungen wie Ausmale oder Tapezieren muss der Mieter den Vermieter bei wesentlichen Veränderungen verständigen. Lehnt der Vermieter die gewollte Veränderung nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Verständigung des Mieters ab, so gilt dies als Zustimmung des Vermieters.
Die Zustimmung darf nicht verweigert werden, wenn folgende Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:
• Die Veränderung muss dem Stand der Technik entsprechen
• Die Veränderung darf nicht außergewöhnlich und muss üblich sein und muss einem wichtigen Interesse des Mieters dienen
• Die einwandfreie Ausführung muss gewährleistet sein
• Die Veränderung darf keine Gefahr für Personen darstellen und darf dem Erscheinungsbild des Gebäudes nicht schaden
• Der Mieter muss die Kosten der Veränderung tragen
Ende des Mietverhältnisses
Durch:
• Ablauf der Befristung:
Befristete Mietverhältnisse enden automatisch nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit, ohne dass eine Kündigung notwendig ist. Zum Beendigungszeitpunkt kann der Vermieter die Übergabe der Wohnung verlangen
• Einvernehmliche Beendigung:
Bei einer einvernehmlichen Beendigung müssen beide Parteien, sowohl Mieter als auch Vermieter, einem Beenden des Mietverhältnis freiwillig zustimmen. Hierbei müssen keinerlei Fristen oder Termine eingehalten werden. Die Vereinbarung kann mündlich, schriftlich oder schlüssig erfolgen, wobei schriftlich aufgrund von Beweisgründen dringend zu empfehlen ist.
• Vorzeitige Vertragsauflösung durch den Mieter:
Wenn die Wohnung unbrauchbar übergeben wurde, während der Mietvertragsdauer ohne Verschulden des Mieters unbrauchbar wurde oder wenn die Wohnung gesundheitsschädlich ist, so kann der Mieter den Mietvertrag durch Auflösung mit sofortiger Wirkung einseitig beenden.
• Kündigung:
Sowohl der Mieter und der Vermieter können eine Kündigung des Mietvertrags einreichen, wobei der Vermieter diesen, im Gegensatz zum Mieter, auch begründen muss. Sollten Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart haben, so beträgt die Kündigungsfrist einen Monat, wobei der Kündigungstermin auf den Monatsletzten fällt.
• Räumungsklage:
Neben einer Kündigung kann ein Mietverhältnis auch durch eine Räumungsklage beendet werden, wenn einer folgender Gründe vorliegt:
o Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes
o Mietzinsrückstand von mehr als einem Monat
o Sogenannte „tadellose Benützung“ (kein aufrechter Mietvertrag vorhanden)
Kommentare zum Referat Das Mietrecht:
|
